Cuándo se puede terminar un contrato de alquiler sin pagar indemnización

La Ley 820 de 2003, que regula los arrendamientos de vivienda urbana en Colombia, contempla situaciones en las que el inquilino puede finalizar el contrato de forma anticipada sin pagar indemnización al propietario. La normativa busca proteger al arrendatario ante vulneraciones de sus derechos.

Según el artículo 24 de la ley, el inquilino puede disolver el vínculo unilateralmente cuando se presente una afectación grave relacionada con el inmueble o un actuar indebido del propietario. Entre las causales se incluyen la suspensión injustificada de servicios públicos por parte del arrendador, incumplimientos que afecten el disfrute del espacio arrendado y la vulneración de derechos consagrados por ley o contrato.

En caso de suspensión de servicios, la ley autoriza al arrendatario a "optar por asumir el costo del restablecimiento del servicio y descontarlo de los pagos que le corresponda hacer como arrendatario". Además, el numeral 5 del artículo 24 permite terminar el contrato con un preaviso escrito de al menos tres meses, sin necesidad de invocar causal alguna. La norma indica que el inquilino "no estará obligado a invocar causal alguna diferente a la de su plena voluntad, ni deberá indemnizar al arrendador".

Si el propietario se niega a recibir la propiedad tras el preaviso, el parágrafo del artículo 24 faculta a las autoridades para programar una diligencia de entrega provisional, dejando constancia oficial de la restitución. El artículo 26 refuerza la protección al estipular que el inquilino "no podrá ser privado del inmueble arrendado sin haber recibido el pago previo de la indemnización correspondiente o sin que se le hubiere asegurado debidamente el importe de ella".

En paralelo, la concejal de Bogotá Quena Ribadeneira denunció un aumento desproporcionado en los alquileres, con subas de hasta el 26% en la ciudad. Durante un debate de control político el 16 de abril de 2026, advirtió que "los proyectos de vivienda en Bogotá no pueden limitarse exclusivamente a un modelo de negocio e inversión, mientras miles de familias no tienen dónde vivir. La vivienda es un derecho, no un negocio".